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    香港赛马会官立中学:[市场行情]为什么春节后的上虞房地产市场如此火热 [复制链接]

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    只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2019-03-15 11:49:02

    (一)火热

    最近上虞的房地产市场很热,周边很多公务员、银行、教师朋友都开始买新房,问问他们家里具体情况,根本就不是拆迁户,那他们哪来的钱呢?

    网上总是有人说,房子以后肯定是越来越多的,住都住不完,这是一句真话,也是一句没有道理的话。

    房和房是不一样的。

    (二)板块

    整个上虞,呈现出明显的新城区、主城区、老城区、乡下的版块概念,这里的新城区包括:前江社区、高铁新城、E游小镇即滨江新城、曹娥江西岸从三环到四环之间的版块等等。

    主城区包括:舜江东路以北,三环路以南,中间夹着的整个城北版块。

    老城区包括:舜江东路以南,龙山以西,一直往南,龙山和曹娥江两边往中间夹,一直到老一百、多宝讲寺,老一百为止,形成一个倒三角漏斗状版块。

    乡下:城南版块、梁湖街道、小越街道、崧厦等等,基本属于乡下。东关街道还有点希望,高铁站建成后有望融入新城区,但目前还是乡下。有的同学不服,都叫街道了,为什么还是乡下?

    我们说,乡下不乡下不是看名字的,没有城市界面和城市配套,无论干点什么都必须开车赶到城北去的,都叫乡下。

    房子和房子不一样的第一个意思是,地段不一样。新城区和主城区,大家都想买、想住那里的房子。带学区、带购物中心、带好医院、带宽马路和停车位,“城市生活”。老城区人和乡下人嘴上硬得很:“堵车”“污染”“鸽子笼”“不如乡下别墅舒服”,但身体是很诚实的,基本表现就是一到双休就往城北赶,电影购物培训班洗脚搓麻约饭一条龙。

    (三)产品

    整个上虞的房地产产品市场,也是分化的。

    去掉别墅、排屋、超大平层豪宅类,去掉集体土地宅基地自建房、小产权房、商住楼、酒店式公寓、集体宿舍等等鸡头鸡脚类产权有问题“非住宅”以后,以正常住宅分类,简单来说可以区分为三种产品:

    高品质电梯房:包括保利大国璟、金昌樾府、城市之星、东方名都、尚城国际、水尚名都、宝华和天下家天下、石榴悦澜湾、绿城桂花园等等。

    低品质电梯房和双学区楼梯房:高丰家园、后村家园、新世纪花园、头甲公寓、二甲新苑、四甲新家园、恒利新村、西横河新村等等。

    老破楼梯房:又老又破遍布于老城区的老旧房产。

    房子和房子不一样的第二个意思是,产品不一样。住在老破楼梯房的,想换成二手低品质电梯房或者双学区楼梯房,住在二手低品质电梯房的,想买新房或高品质次新房?!拔揖拖氚驳⒌?,这一套就住到死了”对于说这种话的人,我们学习XJP新时代中国特色社会主义思想和秉承“撸起袖子加油干”的人是非常鄙夷的,“人没有梦想,和咸鱼有什么分别”!

    (四)维度

    地段、产品只是两个最简单的维度,其他还有产品类型维度:独栋别墅、排屋、洋房、小高层、高层,对应着容积率从0.5一直到2—3;

    还有物业管理维度:滨江、绿城物业3元一方,到普通物业1-2元一方,到社区集中管理5毛一方,到没有物业楼道自己扫;

    还有房地产商品牌维度:保利、石榴、金昌之类大国企和大品牌是第一方阵;亚厦、祥生、万固之类本地房企是第二方阵;还有其他连名字都叫不上来的小开发商。

    这张单子可以一直列下去。

    房子和房子之间是绝对绝对不一样的,有时候这种不一样比人和狗之间的不一样更严重。

    (五)换房

    所以,永远不存在住都住不完的房子,事实的真相是,好房子人们都去抢,都去买,都想住,烂房子吐血、跳楼、3折甩卖不掉,没人住的那种,永远属于后者。

    兜兜转转扯了那么多,那么又回到了开头的话题,为什么新房市场这么火爆?明明有钱的都是拆迁户,难道都是拆迁户在买保利、祥生、石榴、万固、亚厦、金昌这些最好的房子吗?事实不是这样的,而是:

    梯次换房。

    房子和房子是不一样的,事实的真相是,人们追求住得越来越好。而怎么才能达到这个要求呢,通过梯次换房。

    (六)怎么换

    第一级:拆迁户买老破楼梯房,老破楼梯房业主卖出。拆迁户拿着一万多一方的赔偿款,要解决家中好几户人口的居住问题,排除个别家庭条件特别好的,大部分买的还是老城区和开发区的二手楼梯房。这些房子面积大,周边生活便利,配套尚可,最关键的是得房率高,单价便宜,一般是6000—8000一方。拆迁款足够购买,无需贷款,拆迁户的痛点是“面积”,“能住得下”是最重要的。

    第二级:第二级买家就是第一级卖家,他们拿着钱,去买低品质电梯房和双学区楼梯房。

    第一级卖家或者说第二级买家的阶层特点是企业员工、高级蓝领、小老板。他们有改善的需求,但没有太多的积蓄,依靠卖掉自住房,再加上积蓄,再加上信用贷和按揭,堪堪买的起更上一层的住房产品,或改善居住的地段,或买一个好学区的房。

    第三级:第三级买家就是第二级卖家,也就是卖掉低品质电梯房或者双学区楼梯房的卖家,这个阶层在上虞这种五线县城的特点就是公务员、银行、教师,整体来说这三种职业是站在县城人口收入排行榜第一梯队的,排除特例,在县城只有这几个职业买的起1.5万—2万一方的高端楼盘。

    他们依靠多年积蓄,或者卖掉自助的低品质电梯房,或者卖掉自持的双学区楼梯老房,垫垫脚,依靠每个月高额的公积金对冲,只要付得出首付,就能买得起保利、祥生、石榴、万固、亚厦、金昌。

    (七)理性思考、独立观点

    这一阶层的特点是视觉动物,面向他们营销,关键的关键是售楼处门头一定要大,阔,豪奢,楼书要精美,案名取名高大上。毕竟,都是县城里有头有脸的人物,逼格一定要给足。

    以后,跟人聊天,不要再说房价被中介炒起来、被拆迁户炒起来、被ZF炒起来、被开发商雇人排队炒起来这么LOW的话。这个世界上好房子永远有,有钱人也多的是,是你买不起而已??匆患挛镆雌浔局?,房地产市场的底层逻辑自然被破得干干净净。

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    只看该作者 沙发  发表于: 2019-03-15 12:01:02
    钢需要死在
    离线时间简史

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    只看该作者 板凳  发表于: 2019-03-15 12:11:14
    这是广告贴吗? Lct_6?  
    在线cym141675

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    只看该作者 地板  发表于: 2019-03-15 12:14:36
    乡巴佬写p文,看作者名字“撸一腿”就知道是啥玩意。
    在线左今西夏

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    只看该作者 4楼 发表于: 2019-03-15 12:34:43
    似乎有道理
    离线斯文

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    只看该作者 5楼 发表于: 2019-03-15 13:17:03
    回 3楼(cym141675) 的帖子
    cym141675:乡巴佬写p文,看作者名字“撸一腿”就知道是啥玩意。 (2019-03-15 12:14)  lH,/N4 r*&  
    ^m.%FIwR  
    啥玩意,我喜欢撸鸡腿吃,你有疑问?
    离线斯文

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    只看该作者 6楼 发表于: 2019-03-15 13:38:46
    回 4楼(左今西夏) 的帖子
    左今西夏:似乎有道理 (2019-03-15 12:34)  3TnrPO1E  
    z7]GZF  
    你是明白人?。?!
    在线cym141675

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    只看该作者 7楼 发表于: 2019-03-15 13:55:39
    回 5楼(斯文) 的帖子
    斯文:啥玩意,我喜欢撸鸡腿吃,你有疑问? (2019-03-15 13:17)  $Ahe [email protected]@  
    w L4P-4'  
    forest486算垃圾水准评论员,“撸一腿”只有它的一个脚趾头。
    离线林荫小道

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    只看该作者 8楼 发表于: 2019-03-15 13:58:35
    写得蛮“透彻”,官商看了蛮喜欢! vL8Rg} Jh4  
    H:cAORLB  
    离线斯文

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    只看该作者 9楼 发表于: 2019-03-15 14:03:08
    回 8楼(cym141675) 的帖子
    cym141675:forest486算垃圾水准评论员,“撸一腿”只有它的一个脚趾头。 (2019-03-15 13:55)  3UW`Jyd`k  
    =,q/FY:  
    cym141675只有撸一腿的一个脚趾头
    在线cym141675

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    只看该作者 10楼 发表于: 2019-03-15 14:11:36
    回 10楼(斯文) 的帖子
    斯文:cym141675只有撸一腿的一个脚趾头[表情] (2019-03-15 14:03)  dFpP_U  
    N sSl|m  
    打一架就知道了。

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    只看该作者 11楼 发表于: 2019-03-15 14:15:19
    上虞的基本情况分析的还是挺到位的,写的很好,我也有同感。
    在线猫的报恩

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    只看该作者 12楼 发表于: 2019-03-15 14:26:16
    希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院!
    在线cym141675

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    只看该作者 13楼 发表于: 2019-03-15 14:32:45
    回 12楼(猫的报恩) 的帖子
    猫的报恩:希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院! (2019-03-15 14:26)   >kK  
    aC$hg+U$G  
    医院阴气冤气重

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    只看该作者 14楼 发表于: 2019-03-15 14:39:50
    有钱人都住乡下的,天香华庭 玫瑰园 云栖龙山
    离线茶亦醉人

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    只看该作者 15楼 发表于: 2019-03-15 14:58:22
    是在说房价还要涨吗? )}1 J.>5  
    离线斯文

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    只看该作者 16楼 发表于: 2019-03-15 15:00:16
    回 11楼(外地人2003) 的帖子
    外地人2003:上虞的基本情况分析的还是挺到位的,写的很好,我也有同感。 (2019-03-15 14:15)  vZMb/}-o  
    )E9[=4+*C$  
    识货?。。。。。?!
    离线斯文

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    只看该作者 17楼 发表于: 2019-03-15 15:01:38
    回 12楼(猫的报恩) 的帖子
    猫的报恩:希望楼主可以住在城里离医院近的房子, 这样可以天天去医院! (2019-03-15 14:26)  {K N7Y"AI  
    l&|Tb8_'  
    阁下一定是住乡下的
    离线斯文

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    只看该作者 18楼 发表于: 2019-03-15 15:02:10
    回 15楼(茶亦醉人) 的帖子
    茶亦醉人:是在说房价还要涨吗? &?I3xzvK  
     (2019-03-15 14:58)  bo??9 1B^7  
    m;sYg  
    没有这个意思
    离线love2010

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    只看该作者 19楼 发表于: 2019-03-15 15:07:27
    我年后刚看中的城南的龙山官邸今天刚通知我涨价了。怪我那天没有定下来。为什么我们上虞的房价都在涨啊,其他地方也是在涨吗。急死我了
    离线斯文

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    只看该作者 20楼 发表于: 2019-03-15 15:08:54
    每年的3,4,5三个月,都是一年里涨幅最大的三个月,有时间再写一篇细说。
    离线love2010

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    只看该作者 21楼 发表于: 2019-03-15 15:13:14
    回 15楼(茶亦醉人) 的帖子
    香港赛马会排位:是在说房价还要涨吗? 5J<ghv>\P  
     (2019-03-15 14:58)  W%cJ#R[o  
    - AxO1 qO  
    年后已经涨了不少了,
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